中博证券 北京楼市“暖春效应”兑现 热点区域引关注
2025年春季，北京楼市的“暖春效应”如期兑现。不同于去年同期市场的低迷观望，今年一季度，北京房地产市场明显回温，多个数据维度均呈现出积极信号，不仅增强了购房者信心，也为开发商提供了战略调整的新空间。而回暖的背后，是政策、金融、需求等多重力量合力推动的结果，更体现出一个成熟市场在波动中寻找均衡的能力。
据统计，2025年3月份，单月新房成交量达4968套，刷新近一年以来的单月成交新高。在二手房市场，回暖趋势同样显著。3月份，北京二手住宅成交达19234套，同比上涨约34.7%。这类交易多集中于交通便利、生活配套成熟、教育资源充沛的板块，这从侧面反映出市场回归理性，“住有所值”成为主旋律。（数据来源于“房天下北京公众号”）
与此同时，北京楼市的结构性回暖特征日益凸显。优质板块、品牌开发商、配套完备的项目快速去化，形成了强者恒强的马太效应。相比较之下，品质低、位置偏、配套弱的项目则表现乏力，市场冷热分化愈加明显。以核心学区、近地铁板块、产城融合区域为代表的“抗跌区”持续吸金，成为购房者配置房产的优选区域。
在楼市回暖的带动下，土地市场亦开始升温。3月18日，北京海淀区一宗宅地经260轮竞价后，以楼面价10.23万元/㎡成交，成为北京首宗楼面价破“10万+”地块，刷新历史纪录。这一现象不仅显示出开发企业对优质地段的高度认可，也反映出对未来楼市稳定预期的信心。苏州、杭州等城市土拍市场同样活跃，进一步印证全国范围内房地产市场正在逐步修复。
政策层面持续释放利好信号。多轮“认房不认贷”、首付比例调整、贷款利率下调等政策，逐渐落地生效，为购房者提供更大空间。此外，银行信贷环境宽松，审批周期缩短、利率进一步下探，降低了入市门槛，有效撬动了购房意愿。
这一轮回暖，不是一时情绪驱动中博证券，而是结构调整与市场机制的自然反映。在需求回归、政策呵护、信心修复的多重作用下，北京楼市正在从“冰点”走向“稳步复苏”。对购房者而言，当前正是重新审视资产配置、提前布局优质区域的战略窗口期；对开发商而言，则是以产品力赢得市场的关键时点。
东坝焕新，朝阳对外交往新封面
站在北京东北45°的涉外发展轴线之上，东坝正以崭新的姿态完成从城市边缘到首都新核心的跃迁。随着北京自贸区国际商务服务片区的设立以及东坝自贸CBD的快速推进，这里正在成为继国贸CBD、望京第二CBD之后，朝阳区乃至北京对外交往的第三增长极。
东坝的崛起并非偶然，而是战略布局与政策扶持共同推动的结果。自2014年被纳入“十二五”时期十大重点发展区域后，东坝便承载起朝阳区城市功能疏解与升级的重任。2019年，《东坝北西区域项目控制性详细规划方案》的通过明确了区域发展路径；2020年，金盏国际合作服务区纳入自贸试验区国际商务服务片区，使东坝与国贸CBD并列为“自贸双核”，战略地位显著跃升；2023年10月份，《金盏中区街区控规》的正式发布，标志着金盏国际合作服务区与第四使馆区的建设迈入新阶段。金盏国际合作服务区中区南部紧邻第四使馆区，定位为“国际交往新主场，生态宜游新都会”；2024年1月21日，北京市第十六届人民代表大会的政府工作报告中明确提出实施新一轮的三年发展计划，推动第四使馆区建设。这意味着，三年内，第四使馆区将具备投入使用的条件。
交通是东坝价值释放的重要支点。随着地铁3号线一期和12号线的开通运营，为该区域织密了城市级的轨道网络。地铁3号线贯通三里屯、工体，打通了北京最核心的商务与消费圈；而12号线则贯穿海淀、西城、东城、朝阳四区，构建起从居住区通达核心区的快速轨道走廊。从北熙区出发，8站可直达三里屯，4站直通三元桥，真正实现“地铁上的生活圈”。而未来的R4快线则将连接首都机场与城市核心，串联3号线与12号线，使东坝成为通达全城、链接国际的重要节点。这些轨道交通的相继落地，将彻底打破东坝“交通孤岛”的刻板印象，为区域发展注入强劲动能。
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生态配套的持续提升，也是东坝宜居价值的重要支撑。作为坝河沿岸重点治理区域，东坝已完成多个滨水空间的景观提升，开放的河岸绿带吸引了大量居民晨跑、骑行、休憩。东坝中心公园即将投入建设，总投资达7.3亿元，预计建成后将实现“200米见绿，300米见园”的城市绿化标准，为城市生活增添自然底色。
近日，朝阳区颐堤港湾码头正式完工，这标志着坝河酒仙桥至郎园段滨水空间工程的圆满收官。作为该区域水上交通的重要枢纽，颐堤港湾码头将为未来游客提供便捷的水上交通，未来市民和游客可从此码头乘坐游船直达北京城市副中心。
未来，朝阳区还将持续推进坝河的水上航道建设。今年，朝阳区计划启动郎园东至兴坝路段的3.6公里治理工程，并新建三处船闸，进一步完善坝河游船航线。预计2025年，亮马河四环路至坝河段的4.8公里治理工程也将启动，全面贯通亮马河游船航线，并推动蓝港码头至朝阳公园南湖段的建设，为北京市民和游客提供更多水上出行选择。
随着坝河和亮马河的水上交通网络逐步完善，朝阳区将继续加快水上交通项目的推进，力争打造更加便利、绿色的出行环境。同时，8号公馆、摩天轮等商业项目的落地，区域将焕发新的活力，进一步提升东坝的综合宜居价值。
文化与教育资源的持续引入则为区域发展注入长期动能。北京中学东坝北校区一期将于年内启动，包括初中24个教学班和高中54个教学班，为区域家庭提供优质教育资源。随着教育配套的完善，东坝将吸引更多优质人才和企业的入驻，进一步推动区域的成熟与发展。
总的来看，东坝正在实现向“城市中心”的进阶。在地铁+产业+配套+生态+教育等全维赋能下，这一板块的价值已步入兑现周期。当前正处于城市更新的临界点上，未来几年，随着各项利好的逐渐兑现，东坝无疑将成为北京置业者关注的价值高地。
超体大盘兑现，北熙区重构东坝人居版图
在东坝区域价值跃升的浪潮中，北熙区项目正在用56万方超体量人居蓝图，兑现一座城市关于“未来生活”的全部想象。从功能满足到生活方式，从空间进化到社群重构，北熙区不仅是住宅产品的再定义，更是人居理念的一次跃迁。
北熙区涵盖建筑面积约94-170㎡精装华宅，从两居到四居满足不同家庭结构演变。无论是新婚家庭、三代同堂，还是成长中的二孩家庭，北熙区都能提供匹配的空间组合，实现家庭生命周期的无缝衔接。这种对“空间适配”的高敏感度，使得北熙区在产品维度上形成了极强的适应力与进化力。
北熙区对于园林景观的设计同样用心，从重点节点、步入式沉浸体验到趣味景观小品，打造出一个全龄友好的立体园林体系。让青年人拥有健身活力空间，儿童有奇幻探险乐园，长者则有静谧休闲天地，让社区成为一个共融共享的生活场域。不仅如此，社区园林中还精选种植了多种珍稀植物，打造四季有景、移步换景的生态环境。在城市的钢筋水泥之间，人们终于可以拥有一个绿意盎然、诗意栖居的日常。
在归家动线设计上，北熙区特别强调了仪式感，星空顶棚车库设计，让每一个归家的旅程都是一场穿越风景的旅行。另外，公共区域的家装化设计是北熙区另一大亮点，从车库大堂到电梯间，全部按照高标准打造，极大提升了空间的品质感和审美效果。
另外，为了丰富业主的生活，北熙区还打造了“绿谷街区”，在社区中植入多元业态与主理人文化空间，打造有温度、有情感、有互动的生活场域。居民不再只是“居住者”，而是“生活共同体”的一员。在这里，可以参与咖啡工作坊、手作市集，也可以共享阅读、艺术、表演等公共文化资源。这种社区文化共创的理念，提升了归属感，也让城市生活更有质感。
北熙区即将在年内迎来1期、2期交付，这标志着这个超体大盘正式步入兑现周期。对于东坝板块而言，这不仅是一个项目的落地，更是区域生活方式提升的标志性事件。北熙区所打造的不仅是一处居所，更是一种可持续的生活场景、一种温暖的城市共生关系。
在东坝价值红利的共同推动下，北熙区已然站在时代风口。其产品力、场景力、兑现力的同步兑现中博证券，使其成为当下北京楼市中少有的确定性选择。未来，北熙区也将以更具前瞻性的人居理念，不断赋能区域，成为东坝乃至朝阳区城市更新与生活进化的重要样本。
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